💰 Giá đất theo quận cũ TP.HCM (tham khảo) – Cập nhật 2026

Dù địa giới hành chính đã thay đổi (168 phường/xã mới), người dân vẫn quen tìm kiếm theo tên quận cũ. Bài viết này tổng hợp giá đất tham khảo theo từng quận/huyện cũ, giúp bạn định hình ngân sách và so sánh khu vực nhanh chóng.

Giá đất tại TP.HCM có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực, từ trung tâm đến ngoại thành. Việc nắm được khung giá tham khảo theo từng quận cũ (dù đã sáp nhập) sẽ giúp bạn chọn được nơi phù hợp với túi tiền. Lưu ý: Giá chỉ mang tính tham khảo, có thể thay đổi theo thời điểm, vị trí cụ thể, hẻm rộng hay hẹp, hướng nhà, và tình trạng pháp lý. Bạn nên khảo sát thực tế nhiều nguồn trước khi quyết định.



1. Tổng quan mặt bằng giá đất TP.HCM 2026

Mức giá dưới đây được tổng hợp từ các sàn giao dịch, nhóm môi giới và dữ liệu thực tế nửa đầu năm 2026. Giá tính theo triệu đồng/m² đối với nhà phố, đất thổ cư (mặt tiền hoặc hẻm xe hơi, có điều chỉnh riêng). Lưu ý: chung cư có giá riêng, không nằm trong bảng này.

  • Khu vực trung tâm: Giá cao nhất, dao động 200 – 600 triệu/m² (mặt tiền).
  • Vùng ven nội thành: Từ 80 – 200 triệu/m² tùy quận, hẻm.
  • Quận Thủ Đức (cũ) & Quận 7: Phân khúc 120 – 350 triệu/m² cho khu vực đẹp.
  • Huyện ngoại thành: Từ 15 – 60 triệu/m² (đất nền dự án hoặc vị trí xa trung tâm).

Giá có xu hướng tăng trung bình 5-10%/năm ở những nơi có hạ tầng mới, riêng trung tâm tăng chậm hơn (3-5%).


2. Nhóm quận trung tâm (1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhuận)

Những quận này có mật độ dân cư đông đúc, tiện ích đầy đủ, thuận tiện kinh doanh. Giá đất cao và hiếm quỹ đất mới.

🏙️ Quận 1 cũ

Mặt tiền: 400 – 600 tr/m² (đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ).
Hẻm lớn (6m+): 150 – 250 tr/m².
Hẻm nhỏ: 80 – 150 tr/m² (hiếm).

🏛️ Quận 3 cũ

Mặt tiền: 280 – 450 tr/m² (Võ Thị Sáu, Nguyễn Đình Chiểu).
Hẻm xe hơi: 120 – 200 tr/m².
Khu Bàn Cờ: 80 – 140 tr/m².

⚓ Quận 4 cũ

Mặt tiền: 120 – 200 tr/m² (đường Tôn Đản, Khánh Hội).
Hẻm 4m: 60 – 110 tr/m².
Giá thấp hơn các Q1,3,5.

🏮 Quận 5 cũ

Mặt tiền: 180 – 350 tr/m² (Nguyễn Trãi, An Dương Vương).
Hẻm xe hơi: 100 – 160 tr/m².
Khu dân cư đông, sầm uất.

🚌 Quận 10 cũ

Mặt tiền: 150 – 280 tr/m² (Sư Vạn Hạnh, Lý Thường Kiệt).
Hẻm 5m: 80 – 140 tr/m².
Nhiều chung cư cũ.

🛵 Quận 11 cũ

Mặt tiền: 130 – 220 tr/m².
Hẻm rộng: 70 – 120 tr/m².
Giá nhỉnh hơn Tân Bình.

🌳 Phú Nhuận cũ

Mặt tiền: 150 – 250 tr/m² (Phan Đình Phùng, Nguyễn Văn Trỗi).
Hẻm 5m: 90 – 150 tr/m².
Tiện ích tốt, gần sân bay.

💡 Gợi ý: Nếu bạn có ngân sách dưới 5 tỷ, rất khó tìm nhà phố tại các quận này (chỉ có căn hộ cũ). Với nhà hẻm, bạn cần tầm 8-15 tỷ để có căn ưng ý.


3. Nhóm quận vùng ven nội thành (Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh, Gò Vấp, Quận 12, Bình Tân)

Đây là những nơi có mức giá phải chăng hơn, đông dân cư, giao thông kết nối tốt, phù hợp với gia đình trẻ và nhà đầu tư tầm trung.

✈️ Tân Bình cũ

Mặt tiền: 120 – 220 tr/m² (Cộng Hòa, Trường Chinh).
Hẻm xe hơi: 70 – 130 tr/m².
Hẻm 3m: 50 – 85 tr/m².
Phường Bảy Hiền là điểm nóng.

🛍️ Tân Phú cũ

Mặt tiền: 90 – 150 tr/m².
Hẻm 6m: 60 – 100 tr/m².
Nhiều chung cư bình dân, dân cư trẻ.

🌉 Bình Thạnh cũ

Mặt tiền: 130 – 250 tr/m² (Xô Viết Nghệ Tĩnh, Ung Văn Khiêm).
Hẻm xe hơi: 80 – 140 tr/m².
Khu vực gần trung tâm, sầm uất.

🚌 Gò Vấp cũ

Mặt tiền: 100 – 180 tr/m².
Hẻm 5m: 60 – 100 tr/m².
Đông dân, nhiều tuyến xe buýt.

🚧 Quận 12 cũ

Mặt tiền: 80 – 140 tr/m² (Hà Huy Giáp, Nguyễn Ảnh Thủ).
Hẻm xe hơi: 45 – 80 tr/m².
Đất rộng, phát triển nhanh.

🏗️ Bình Tân (cũ)

Mặt tiền: 70 – 120 tr/m².
Hẻm 5m: 40 – 70 tr/m².
Nhiều khu công nghiệp, thích hợp cho thuê.

💡 Gợi ý: Với ngân sách 3-5 tỷ, bạn hoàn toàn có thể mua nhà hẻm 3-4m tại Tân Phú, Bình Tân, Quận 12, hoặc căn hộ chung cư cũ diện tích 60-70m².


4. Khu vực phía Đông – TP. Thủ Đức (gồm Quận 2, Quận 9, Thủ Đức cũ)

Sau sáp nhập, đây là khu vực có hạ tầng phát triển mạnh (Metro, cao tốc, vành đai). Giá có phân khúc rất rộng từ bình dân đến cao cấp.

🌆 Quận 2 cũ (An Phú, Thảo Điền, Bình An)

Mặt tiền: 250 – 500 tr/m² (khu ven sông).
Hẻm xe hơi: 120 – 220 tr/m².
Hàng hiếm, giá cao do vị trí đẹp.

🏘️ Quận 9 cũ (Long Bình, Long Trường, Hiệp Phú)

Mặt tiền đường lớn: 70 – 120 tr/m².
Hẻm 5m: 45 – 80 tr/m².
Đất nền dự án: 35 – 60 tr/m².
Khu vực phát triển mạnh nhờ Metro.

🏡 Thủ Đức cũ (Linh Trung, Linh Xuân, Tam Bình)

Mặt tiền: 80 – 150 tr/m².
Hẻm xe tải: 55 – 90 tr/m².
Dân cư đông, giá tăng ổn định.

💡 Lưu ý: Quận 2 cũ có giá rất cao, chỉ dành cho nhà đầu tư lớn. Quận 9 và Thủ Đức cũ có nhiều lựa chọn tầm 3-6 tỷ cho nhà hẻm hoặc chung cư.


5. Khu vực phía Nam (Quận 7 cũ, Nhà Bè, Cần Giờ)

Quận 7 có Phú Mỹ Hưng giá cao, Nhà Bè đang phát triển, Cần Giờ là khu du lịch sinh thái.

🌴 Quận 7 cũ (Tân Phong, Tân Quy, Phú Mỹ Hưng)

Mặt tiền Phú Mỹ Hưng: 200 – 400 tr/m².
Hẻm xe hơi (ngoài khu PMH): 80 – 150 tr/m².
Khu ven sông: 120 – 250 tr/m².

🌾 Nhà Bè (Phước Kiển, Phú Xuân, Thị trấn Nhà Bè)

Mặt tiền QL50: 50 – 90 tr/m².
Đất nền dự án: 25 – 45 tr/m².
Hẻm đường nội bộ: 30 – 55 tr/m².

🏝️ Cần Giờ

Đất mặt tiền đường ven biển: 15 – 35 tr/m².
Đất nền khu dân cư: 8 – 15 tr/m².
Chủ yếu nghỉ dưỡng, đầu tư dài hạn.


6. Các huyện ngoại thành (Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi)

Đây là nơi có giá đất rẻ nhất TP.HCM, phù hợp cho người có ngân sách thấp muốn sở hữu đất nền hoặc nhà vườn.

🚜 Hóc Môn

Mặt tiền đường lớn (Trung Mỹ Tây, Nguyễn Ảnh Thủ): 25 – 50 tr/m².
Đất hẻm: 15 – 30 tr/m².
Đất nền dự án: 12 – 22 tr/m².

🌾 Bình Chánh

Mặt tiền Võ Văn Kiệt, QL1A: 30 – 60 tr/m².
Đất nền khu đô thị mới: 18 – 35 tr/m².
Hẻm nhỏ: 10 – 20 tr/m².

🌳 Củ Chi

Mặt tiền tỉnh lộ 8, 15: 12 – 25 tr/m².
Đất vườn: 3 – 8 tr/m² (chưa chuyển thổ cư).
Đất nền dự án ven sông Sài Gòn: 20 – 35 tr/m².

💡 Lưu ý: Các huyện này đang được quy hoạch nhiều dự án hạ tầng (Vành đai 3, cao tốc Mộc Bài). Có thể tăng giá 10-15%/năm trong tương lai gần, nhưng thanh khoản thấp hơn nội thành.


7. Bảng tổng hợp giá tham khảo nhanh (triệu đồng/m²)

Quận/Huyện (cũ) Mặt tiền đường lớn Hẻm xe hơi (5-7m) Hẻm nhỏ (2-4m) Đất nền dự án
Quận 1 400-600 150-250 80-150 không
Quận 3 280-450 120-200 60-120 không
Quận 4 120-200 60-110 40-70 không
Quận 5,6 150-350 70-140 45-80 không
Quận 10,11 130-280 70-130 40-75 không
Phú Nhuận 150-250 90-150 50-90 không
Bình Thạnh 130-250 80-140 50-85 không
Gò Vấp 100-180 60-100 35-65 không
Tân Bình 120-220 70-130 50-85 không
Tân Phú 90-150 60-100 40-70 không
Quận 12 80-140 45-80 25-50 không
Bình Tân 70-120 40-70 25-45 không
Quận 2 cũ 250-500 120-220 70-130 80-150
Quận 9 cũ 70-120 45-80 25-50 35-60
Thủ Đức cũ 80-150 55-90 30-55 40-70
Quận 7 cũ 140-400 80-150 50-90 60-120
Nhà Bè 50-90 30-55 15-35 25-45
Hóc Môn 25-50 15-30 8-20 12-22
Bình Chánh 30-60 18-35 10-20 18-35
Củ Chi 12-25 8-15 4-10 10-20

※ Ghi chú: Bảng giá chỉ mang tính tham khảo, giá thực tế có thể chênh lệch tùy vị trí cụ thể.


8. Checklist: Cách tự khảo sát giá đất tại khu vực mình quan tâm

Để tránh bị “hớ” giá, bạn nên thực hiện các bước sau:

📱 Bước 1 – Tra cứu online

  • Xem tin đăng bán trên batdongsan.com.vn, chotot.com, market, groups Facebook.
  • Lọc tin đăng trong vòng 1 tháng gần nhất, cùng loại hẻm/diện tích.
  • So sánh giá của ít nhất 5 tin để tìm khoảng giá trung bình.

🚶 Bước 2 – Khảo sát thực địa

  • Đi bộ hoặc chạy xe dọc các tuyến đường, hỏi giá vài căn đang bán (từ bảng rao).
  • Ghi chú lại số điện thoại môi giới, hỏi thêm thông tin.
  • Quan sát mức độ sầm uất, tiện ích, an ninh.

🗣️ Bước 3 – Hỏi cư dân & chính quyền

  • Trò chuyện với người dân sống lâu năm để biết giá trong ngõ.
  • Ghé UBND phường xin xác nhận quy hoạch và bảng giá đất nhà nước.

📊 Bước 4 – Tổng hợp & so sánh

  • Lập bảng Excel với ít nhất 10 căn cùng khu vực.
  • Tính giá trung bình, loại bỏ các tin quá cao hoặc quá thấp bất thường.
  • Xác định giá hợp lý để thương lượng (có thể thấp hơn 5-10% so với giá chào).

💡 Sau khi tự khảo sát, bạn sẽ chủ động hơn trong đàm phán và tránh được các bẫy giá ảo.


9. Hỏi đáp thường gặp về giá đất theo quận cũ

❓ Tại sao giá đất trong bảng này có sự chênh lệch lớn so với tin đăng?
Giá tin đăng thường chào cao hơn 10-20% so với giá giao dịch thực tế. Bảng giá tham khảo ở trên lấy mức trung bình giao dịch thành công, bạn nên thương lượng thêm.
❓ Sau sáp nhập phường, giá đất có tăng mạnh không?
Nhìn chung, những nơi được sáp nhập vào quận trung tâm hoặc có quy hoạch hạ tầng sẽ tăng 5-15% ngay sau khi có thông tin. Tuy nhiên, đà tăng chỉ bền vững nếu hạ tầng thực sự được triển khai.
❓ Có nên mua đất nền dự án tại huyện ngoại thành với giá 15-20 triệu/m²?
Nếu dự án có sổ đỏ từng lô, vị trí gần vành đai 3 hoặc cao tốc, đó có thể là cơ hội tốt. Nhưng phải kiểm tra kỹ pháp lý và tiến độ.
❓ Làm sao để biết giá đất chính xác nhất tại một con hẻm nhỏ?
Cách tốt nhất là hỏi trực tiếp 3-4 người dân sống lâu năm ở hẻm đó, họ biết rõ giá người mua gần nhất. Bạn cũng có thể nhờ môi giới địa phương (có uy tín) cung cấp dữ liệu.
❓ Giá trong bảng có bao gồm chi phí sang tên, thuế không?
Không. Giá trên chỉ là giá đất/nhà. Thuế, lệ phí trước bạ, phí công chứng sẽ phát sinh thêm khoảng 2-5% tùy vào mức giá.
❓ Quận/huyện nào đang có mức tăng giá tốt nhất cho nhà đầu tư 3-5 tỷ?
Bình Chánh (ven Vành đai 3), Quận 9 cũ (Thủ Đức), Nhà Bè, và Tân Phú đang có nhiều giao dịch và tiềm năng tăng trưởng 8-12%/năm.


Giá đất chỉ là bước khởi đầu

Hiểu được khung giá theo quận cũ giúp bạn định hướng ngân sách, nhưng đừng quên kiểm tra pháp lý, quy hoạch và xem nhà thực tế. Đội ngũ reviewnhasaigon.com luôn cập nhật các bài phân tích chuyên sâu về từng khu vực. Hãy khám phá thêm để đưa ra quyết định thông minh.

Xem thêm bài viết về phường mới tiềm năng